Aulnay-sous-Bois : COS toujours tu m'intéresses ! (Partie1/2)
Publié le 3 Mars 2010
Le COS c'est le coefficient d'occupation des sols. Pour faire simple, c'est un coefficient qui permet de déterminer la densité d'une construction autorisée sur un terrain. Prenons un exemple : imaginons que vous achetez un terrain de 500m² et que le COS soit de 0,3. En multipliant la surface du terrain par le coefficient vous obtenez 150m². Cela signifie que vous pourrez construire au maximum 150m² de plancher hors oeuvre. En théorie si la construction envisagée dépasse ce coefficient, le permis de construire doit être refusé.
Vous l'aurez compris, le COS est contraignant parce qu'il réduit les possibilités de construction, notamment dans la zone pavillonnaire (classée UG au PLU). Coup de chance pour les aulnaysiens, Aulnay-sous-Bois n'aime pas les contraintes. C'est pourquoi la modification du plan local d'urbanisme, initiée en avril 2009 par la municipalité actuelle, s'est chargée de faire évoluer le règlement de la zone UG pour encourager la création de nouveaux logements en zone pavillonnaire.
C'est d'abord l'article 13 du règlement de la zone UG qui a été modifié. Celui-ci imposait de créer 20% d'espaces verts par logement en plus d'un minimum de 40% de la surface du terrain à aménager en espace vert. Jugée trop bloquante notamment pour la réalisation de lotissements ou de construction de plusieurs bâtiments sur une parcelle amenée à être divisée, cette exigence de 20% d'espace vert par logement a été supprimée dans la modification.
Puis, l'article 14 relatif au COS de la zone pavillonnaire a été supprimé. En effet, l'application du COS a également été jugée comme un élément bloquant pour certaines extensions ou surélévations ou pour la création de SHON (surface hors oeuvre nette) supplémentaire dans le volume bâti (aménagement de combles). Ainsi, de ce fait, la possibilité de gérer les COS en cas de division de terrain ne trouve plus à s'appliquer.
En conclusion de cette première partie, un peu théorique mais nécessaire, on retiendra que la modification du PLU a supprimé 20% d'espace vert par logement, et éliminé le COS dans la zone pavillonnaire aulnaysienne pour faciliter la densification.
Dans la seconde partie, nous reviendrons sur la prise de position de l'association Aulnay Environnement quant à cette modification, sur le peu de cas qu'en a fait le commissaire enquêteur, et surtout nous montrerons un exemple très concret des conséquences de cette modification, notamment la facilitation de la division des parcelles dans la zone pavillonnaire...
Stéphane Fleury.