La zone UD du PLU d'Aulnay Sous Bois (Partie 1)

Nous nous lançons dans une série consacrée à l'urbanisme. L'objectif est clair. Il s'agit de donner accès au plus grand nombre à des éléments d'information permettant à chacun de s'approprier cette question essentielle : quel sera le visage de la ville d'Aulnay Sous Bois demain ?

Episode 4 : La zone UD du PLU d'Aulnay Sous Bois (Partie 1).

Je vais passer un peu de temps sur cette zone parce que la zone UD c'est un peu la grande inconnue. Au sens strict, on la définit comme la zone intermédiaire entre la zone UA de forte densité et la zone UG pavillonnaire.

La zone UA, la plus dense, permet des hauteurs de 20 à 23 mètres, la zone UD se situe à 15 mètres de hauteur en règle générale.



Ci-dessus, une petite représentation des zones successives. Il faut imaginer la ville en un dégradé de densité. Tout prés des grands axes (boulevard de Strasbourg, route de Bondy) la zone maximale de densification zone UA, puis un peu plus loin des grands axes la zone UD et enfin plus loin encore les pavillons en zone UG.

Le principal souci de la zone UD est qu'elle permet aux promoteurs de réaliser des opérations immobilières de grande envergure. La plus tristement célèbre concerne l'avenue Coullemont où des pavillons, dont certains aux qualités architecturales indéniables, ont été littéralement abattus pour faire des immeubles et ceci malgré le combat courageux des riverains constitués en association. Alors certes à la place d'une barre de 60 mètres de long vont peut-être se construire deux bâtiments séparés de huit mètres, mais le mal est fait...

Le principe est particulièrement vicieux. Un promoteur peut viser un endroit dans la ville classé UD au niveau du PLU, mais les habitants du quartier ne le savent pas. A la limite même, ils se croient en zone pavillonnaire UG parce qu'ils habitent des pavillons. Un promoteur achète un premier pavillon en y mettant le prix fort ... Une fois la première vente conclue, il achète les autres pavillons à proximité, mais là à un prix moindre parce que de toute façon s'il construit un immeuble de 5 étages collé à votre pavillon votre maison ne vaudra quasiment plus rien. Le promoteur est donc en position de force et vous finissez par vendre. Ensuite le grignotage s'opère et c'est un quartier entier qui est défiguré... C'est le cas avenue Coullemont indubitablement.

Alors certes il y a la crise, à laquelle l'immobilier et la construction n'échappent pas. Mais dés que les affaires reprendront, qui sait si ce manège ne reprendra pas dans un autre endroit de la ville classé en zone UD. De toute façon il ne faut pas se leurrer, si l'on revient à la carte du haut tout ce qui figure en zone UD fera tôt ou tard l'objet d'une densification. Les maisons disparaîtront au profit d'habitat collectif. Il faut construire, c'est la dure loi de la densification, parait-il...

Cela a commencé et continuera au niveau des rues de Pimodan et Roger Salengro par exemple. Voir le plan  ci-dessous.

 

Le gros trait noir délimite les contours de ce qu'on appelle un périmètre d'études. Il a fait l'objet d'une délibération lors du conseil municipal du 22 octobre 2009. Que dit la délibération numéro 36 ? Que le plan local d'urbanisme porte une attention particulière au développement des capacités résidentielles. A cet égard, le secteur rue Roger Salengro/Pimodan/Strasbourg constitue un enjeu d'importance, en pleine centralité urbaine et commerciale. Il doit permettre la création de nouveaux logements en lieu et place des pavillons actuels et des petits immeubles en copropriété susceptibles d'être mutables à court terme.

Dans le périmètre vous voyez des numéros de parcelles (9, 11, 12 etc...). Et bien la parcelle numéro 12 d'une superficie de 440m² a déjà fait l'objet d'une préemption et le propriétaire actuel en est l'Etablissement Public Foncier d'île de France (EPFIF). L'EPFIF a conclu le 14 octobre 2008, pour une durée de 5 ans, une convention d'intervention foncière d'impulsion et de veille avec la commune d'Aulnay-sous-Bois.

La délibération 36 poursuit sur l'objectif de ce périmètre d'études : le site comporte un tissu pavillonnaire à usage d'habitation et est inscrit pour sa partie sud au zonage UA du PLU, tandis que sa partie nord relève du zonage UD. Ce point là est très intéressant... On parle de tissu pavillonnaire mais au niveau du plan local d'urbanisme cette zone n'est plus une zone pavillonnaire, ce qui signifie que les futures constructions seront tout sauf des pavillons.

Plus loin on apprend que le programme de l'opération immobilière envisagée à terme est entièrement dédié au logement. La convention d'intervention foncière fixe un taux global de 30% de logements sociaux.

J'achève ici la première partie consacrée à la zone UD... On voit les risques et les malentendus possibles. On se croit dans un tissu pavillonnaire alors qu'en fait ce n'est pas vrai au niveau du plan local d'urbanisme. Et je ne suis pas sûr que beaucoup d'aulnaysiens sachent bien dans quelle zone ils se situent. Et ce point là me pose problème notamment lorsque des personnes doivent quitter leur habitation, à l'instar de l'avenue Coullemont, sans pouvoir se défendre...

Alain Amédro, notre élu de l'urbanisme et des espaces verts disait de l'avenue Coullemont dans un numéro d'Oxygène : " c'est un beau gâchis".

Espérons qu'il n'y ait pas d'autres gâchis ailleurs. Un certain nombre d'associations y veilleront en tout cas. Nous continuerons sans relâche cet effort d'information dans la ville, sur les blogs, sur les marchés, partout, pour que notre ville de demain ne se fasse pas sans la consultation et la concertation la plus large possible de la population aulnaysienne.



Pour être presque exhaustif sur le secteur, voici une photo prise rue Roger Salengro. Un immeuble collé à un pavillon, l'exemple type d'une aberration architecturale totale et je n'imagine pas ce que ressentent ou ce qu'ont ressenti les habitants de ce pavillon...

A suivre : les autres zones UD de la ville d'Aulnay Sous Bois.

Stéphane Fleury

Source Plan : Mini PLU Plan local d'urbanisme d'Aulnay Sous Bois. Juillet 2009. Echelle 1/6000éme. Délibération n°36 du conseil municipal du 22/10/2009.