Aulnay-sous-Bois : COS toujours tu m'intéresses ! (Partie1/2)

Publié le 3 Mars 2010

COS.jpgLe COS c'est le coefficient d'occupation des sols. Pour faire simple, c'est un coefficient qui permet de déterminer la densité d'une construction autorisée sur un terrain. Prenons un exemple : imaginons que vous achetez un terrain de 500m² et que le COS soit de 0,3. En multipliant la surface du terrain par le coefficient vous obtenez 150m². Cela signifie que vous pourrez construire au maximum 150m² de plancher hors oeuvre. En théorie si la construction envisagée dépasse ce coefficient, le permis de construire doit être refusé.

Vous l'aurez compris, le COS est contraignant parce qu'il réduit les possibilités de construction,   notamment dans la zone pavillonnaire (classée UG au PLU). Coup de chance pour les aulnaysiens, Aulnay-sous-Bois n'aime pas les contraintes. C'est pourquoi la modification du plan local d'urbanisme, initiée en avril 2009 par la municipalité actuelle, s'est chargée de faire évoluer le règlement de la zone UG pour encourager la création de nouveaux logements en zone pavillonnaire.

C'est d'abord l'article 13 du règlement de la zone UG qui a été modifié. Celui-ci imposait de créer 20% d'espaces verts par logement en plus d'un minimum de 40% de la surface du terrain à aménager en espace vert. Jugée trop bloquante notamment pour la réalisation de lotissements ou de construction de plusieurs bâtiments sur une parcelle amenée à être divisée, cette exigence de 20% d'espace vert par logement a été supprimée dans la modification.

Puis, l'article 14 relatif au COS de la zone pavillonnaire a été supprimé. En effet, l'application du COS a également été jugée comme un élément bloquant pour certaines extensions ou surélévations ou pour la création de SHON (surface hors oeuvre nette) supplémentaire dans le volume bâti (aménagement de combles). Ainsi, de ce fait, la possibilité de gérer les COS en cas de division de terrain ne trouve plus à s'appliquer.

En conclusion de cette première partie, un peu théorique mais nécessaire, on retiendra que la modification du PLU a supprimé 20% d'espace vert par logement, et éliminé le COS dans la zone pavillonnaire aulnaysienne pour faciliter la densification.

Dans la seconde partie, nous reviendrons sur la prise de position de l'association Aulnay Environnement quant à cette modification, sur le peu de cas qu'en a fait le commissaire enquêteur, et surtout nous montrerons un exemple très concret des conséquences de cette modification, notamment la facilitation de la division des parcelles dans la zone pavillonnaire... 

Stéphane Fleury. 


Rédigé par Stéphane Fleury

Publié dans #Urbanisme

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Laurent Comparot 09/03/2010 12:27


@ monsieur Fleury
Bravo, me voilà érigé en porte-parole des promoteurs ! Vos propos illustrent bien ce terrorisme radical qui consiste à opposer systématiquement les gens et les points de vue au nom d'un
misérabilisme écologique !
Allez jusqu'au fond de votre pensée : pourquoi ne proposez-vous pas de revenir au village d'Aulnay du XIXe du siècle : tout raser, reboisser au sud, semer vertes prairies et champs de blé au nord
?
Sous prétexte de démocratie, vous vous refusez au plus simple dialogue, incapable d'accepter la moindre divergence de vue, ni de prendre de la hauteur, enfermé dans un éternel monologue rigide et
clientéliste.
Aulnay Libre est tellement impartial qu'il y est impossible d'y confronter des idées et des points de vue, tout simplement de discuter sur le COS, sans qu'il y ait amalgame.
Malgré votre tutoiement condescendant, vous ignorez tout de mes opinions en terme d'urbanisme et je vois mal comment vous les connaîtriez. Ce que je sais, c'est que, nouveau venu sur la ville,
encore beaucoup de choses vous échappent quant à son histoire, à son développement et à la complexité du bâti existant.
Aulnay Libre ?


Stéphane Fleury 09/03/2010 11:05


@ Laurent Comparot. Je trouve assez hilarant que tu viennes ici prendre la défense des promoteurs alors que ton chef de file Gérard Ségura se paye 3 pleines pages du numéro 74 d'Oxygène où il vole
ostensiblement au secours des habitants de la rue de Pimodan contre les méchants promoteurs privés !

Du reste, et tant mieux pour les riverains, le projet concernant les rue de Pimodan et Henri Barbusse est miraculeusement suspendu ! J'en suis personnellement heureux pour Madame Leconte-Vincent,
avec laquelle j'ai pu m'entretenir, que j'ai même rencontrée et dont le combat m'a toujours paru sincère.

Maintenant, j'ai dû mal à comprendre la logique. On dit partout à qui veut l'entendre qu'il faut densifier en centre-ville, à proximité des commerces du boulevard de Strasbourg ( qui soi-disant
périclitent) et des transports... Nous sommes ici dans ce cas, mais nous faisons une exception pour les rue de Pimodan et Henri Barbusse. Très bien, je m'en réjouis, mais j'ai dû mal à comprendre
la rigidité absolue qui est de mise sur le projet Arc en ciel par exemple alors qu'il pose débat parmi les riverains et au sein même de votre majorité municipale ou ce qu'il en reste...

C'est bizarre, et j'imagine que ce ne sera pas une surprise pour toi, mais le manichéisme (notamment celui qui consiste à créer une division artificielle pro et contre logements dans la ville et
les quartiers, n'est-ce pas également un raccourci simpliste et ridicule) je le ressens plutôt dans ton camp, que je trouve particulièrement hermétique au dialogue, enfin surtout quand ça
l'arrange. Malheur à celui qui dans votre mélodie bien réglée a la mauvaise idée de vouloir jouer un si bémol alors que c'est un si prévu sur la partition !

Pour en revenir à ta dernière remarque, tu mets en lumière certains comportements de propriétaires des zones pavillonnaires qui réalisent des aménagements non conformes avec les règlements
d'urbanisme, en expliquant qu'en assouplissant les règles un meilleur contrôle pourra s'exercer... Tu sous-entends que subitement les propriétaires vont s'autoréguler sachant que la réglementation
est plus souple ? Tu parles aussi de contrôle... Mais qui va l'exercer ? La Mairie ? Et comment ? Ton approche me laisse sceptique...


NGUYEN 09/03/2010 10:49


Manichéisme! Ô manichéisme! Quelle sublime réflexion ne renfermes-tu pas en ton expression! Que de philosophes subtils, d'esprits raffinés se sont étripés en s'acharnant à t'analyser, te
décortiquer, te dépecer!
Le Mal, c'est, bien sûr, ce site qui n'hésite pas à mettre en évidence les retombées de la suppression du COS et qui permet l'expression de ceux qui n'adhèrent pas tout-à-fait à cette suppression
(tout en permettant, reconnaissons-le par pure impartialité, l'expression de ceux qui lui sont favorables). Le Bien, c'est, bien entendu, ces bâtisseurs dont la philanthropie est éprouvée, qui
n'hésitent pas à venir combler ces horribles espaces verts pleins d'insectes, de gosses piaillant, de crottes de chiens parfois,... empiler les blocs les uns sur les autres pour empêcher
l'agression sur notre précieuse peau de l'éclat du soleil. Merci à la souplesse qui permet de remplir au maximum l'espace dit pavillonnaire, et puis, au-delà,... que fait-on? Supposons que l'on
recommence à transgresser les règlements, à déborder les limites et que l'on recoure à de nouveaux ajustements, sans fin! Bel avenir! Vision de quelques films apocalyptiques!


Laurent Comparot 08/03/2010 16:06


Je trouve en effet ma réflexion sur les constructions ou transformations non déclarées fort à propos car de fait, elles réduisent le COS des surfaces des zones pavillonnaires.
Le manichéisme propagé qui veut qu'il y ait d'un côté des vilains promoteurs et profiteurs, et de l'autre des gentils propriétaires des zones pavillonnaires est ridicule et simpliste. Et ce site en
est une éclatante illustration.
Pourquoi ces constructions ? N'est-ce pas un véritable problème de COS ? Que vaut-il mieux ? Une urbanisation souple et contrôlée ou une règlementation rigide et non respectée ?


NGUYEN 07/03/2010 11:54


Bonjour,
Ceux qui parlent des transformations illicites de certains locaux en pièces habitables confondent 2 sujets différents (ou semblent vouloir faire l'amalgame afin de mieux noyer le sujet principal
qui est la suppression du COS):d'un côté une pratique administrativement autorisée (la suppression du COS permet aux promoteurs de venir investir la zone pavillonnaire avec l'assurance d'un bon
rapport compte tenu de la possibilité de créer plus de logements à vendre ou à louer) et de l'autre des petites tricheries ou passe droits susceptibles de sanctions.


Amélie Roulet 07/03/2010 10:21


Je ne comprends pas bien un le commentaire de Laurent Comparot. Faut-il comprendre que la suppression du COS a été mise e nplace pour que ce qui a été fait dans l'illégalité, soit désormais rendu
légal?
Je suppose que j'ai mal compris ce commentaire..


Amélie Roulet 05/03/2010 13:26


Merci pour cet article! je savais bien sûr pour la suppression du COS mais la notion des 20% d'espaces verts ne m'était pas paru aussi clair que ça.

En effet, à cela on peut ajouter:
la diminution de l'interdistance de 8m à 5m entre les constructions


Cela me permet aussi de mieux comprendre pourquoi la maison qui est en cours de rénovation allée de Pavillons-sous-Bois a vu sa parcelle scindée en 2.

J'attends avec impatience l'exemple concret de l'article suivant, avec un "avant" et un "après" modification du PLU :-)

Encore merci pour tout ces articles!


Laurent Comparot 04/03/2010 12:14


Le Cos est l'une des multiples règles régissant les implantations sur une parcelle. Il y a aussi entre autres les règles relatives aux limites séparatives et à la hauteur qui limitent les volumes
construits.

En revanche, quand vous déciderez-vous à parler enfin des choses qui fâchent en zone pavillonnaire, c'est à dire les constructions et extensions illégales ? Les garages transformés en pièces
supplémentaires, les abris de jardin qui deviennent au fil du temps de véritables habitations ?
Faîtes le test dans votre rue en comparant le bâti officiel et le bâti existant et vous serez surpris...


fleck 04/03/2010 11:19


le COS est trés important pour pouvoir garder les ZONES pavillonnaire il faudra le rétablir dans la révision du PLU


vincent françis 04/03/2010 11:05


bravo stéphane pour ton article cela nous permétra d'etre encore plus vigilan au sujet du plu et de tout ce qui peu en découler